Le succès de la loi Pinel n’est plus à démontrer, et si ce dispositif devait s’éteindre en 2022, il a été reconduit pour encore 2 années supplémentaires : 2023 et 2024. Cette fois-ci, afin de promouvoir la sortie de terre d’immeubles de logement collectif pour permettre l’accès aux ménages modestes et à ressources intermédiaires.
Pour l’investisseur, quels sont les véritables avantages, et quels sont les inconvénients à ne pas négliger ? Quels seraient les conseils à retenir pour investir et gagner efficacement en rendement ?
Les points forts : encaisser des loyers, défiscaliser, construire son patrimoine
L’immobilier Pinel, c’est avant tout de la pierre. Il rejoint immédiatement votre patrimoine et génère des revenus locatifs pendant les 6, les 9 ou encore les 12 premières années de sa mise en location : ce sont en effet les options relatives à la durée d’engagement déterminées par la loi. Pendant toute cette période, vous ne pourrez pas revendre le logement, l’occuper vous-même, ni encore le sous-louer. Il doit servir de résidence principale du locataire et il sera loué nu.
Autre atout et non des moindres : vous défiscalisez ! La réduction de votre IR est fonction du montant de votre acquisition, sur la base des taux de 10.5%, 15% ou 17% (selon la période d’engagement choisie).
À l’expiration de la durée d’engagement, vous récupérerez la pleine propriété du bien et à ce moment-là seulement, vous pourrez en disposer. Vous pouvez, par exemple, basculer vers la location meublée et profiter également d’une réduction d’impôt issue du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Étant un actif patrimonial de valeur, le bien pourra être transmis à vos héritiers, par le biais de la donation classique. Vous pouvez aussi le démembrer et opter pour la donation de la nue-propriété.
Le rendement Pinel tourne autour de 3% à 3.5% Faites-vous accompagner par un conseiller financier pour réaliser le montage de votre financement et bénéficier des meilleurs taux (de crédit et de rendement final).
Les axes de vigilance : mise en garde sur les contraintes
Investir sous Pinel, c’est se conformer à de multiples contraintes qu’il est important de bien comprendre avant toute prise de décision. Tout d’abord, vous ne pouvez pas sortir de votre investissement avant l'expiration de votre période d’engagement, sous peine de remettre en question votre réduction d’impôt. Important donc de simuler à l’avance afin de déterminer si ce type d’investissement est bien adapté à vos attentes et à votre situation, et surtout s’il dégage de la rentabilité positive.
Vous ne pourrez acheter votre bien qu’auprès d’un promoteur Pinel, dans la mesure où seuls les logements collectifs sont éligibles, et que vous devez donc opter pour l’acquisition d’un appartement au sein de ce type d’immobilier. Ce qui implique un coût plus élevé, sachant que le promoteur y inclut sa propre marge : attention tout de même car cette dernière ne doit pas dépasser les 8% ou les 10% du chiffre d’affaires de l’opération. De plus, sachez comparer les prix et négocier afin d’alléger les coûts de l’acquisition.
Vous devez également acheter en VEFA, c’est-à-dire neuf, répondant aux exigences de construction requises (label BBC 2005 et RT 2012). Si vous investissez dans un Pinel Plus, ce sera la nouvelle réglementation qui s’applique, soit la RE 2020.
Attention pour le choix de l’emplacement : les villes situées dans les zones à faible tension locative sont irrecevables (ce sont les zones B2 et C). En effet, le dispositif vous contraint à réaliser votre acquisition à Paris, en Île-de-France, dans les grandes agglomérations ainsi que dans les villes moyennes de plus de 150 000 habitants.
Pour conclure, les conseils à retenir d’un investissement Pinel : toujours définir à l’avance la concordance du projet avec votre situation et vos objectifs, tout en analysant la segmentation du marché local.
