Que vous soyez un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur en meublé professionnel (LMP), vous êtes soumis à des obligations comptables. Votre activité est en effet de nature commerciale, vous faisant revêtir le statut de micro entrepreneur, puisque vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) – vos revenus locatifs. Toutefois, dans quels cas les obligations comptables sont-elles facultatives ?
Deux régimes fiscaux distincts
Lorsque vous faites de la location meublée, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux, qui sont le réel d’imposition et le micro BIC. C’est en fonction du montant de vos revenus locatifs annuels que vous déclarez vos impôts suivant l’une ou l’autre de ces régimes.
Si vous optez pour le micro BIC, vous pourrez vous passer des obligations comptables. En revanche, celles-ci sont obligatoires si vous êtes soumis au réel d’imposition. Ce régime vous permet en effet de profiter d’une importante réduction d’impôt, par le biais de la déduction des charges et de la dotation aux amortissements qui est calculée par votre expert-comptable. Ces amortissements concernent alors l’immobilier et le mobilier, mais aussi certaines charges (frais de notaire et d’acquisition, par exemple) en fonction de votre résultat (s’il est déficitaire ou non). Vous avez en effet le choix d’opter pour la déduction en tant que charges ou de les destiner à l’amortissement.
Le réel d’imposition permet aussi la récupération de la TVA. Notez alors que le bien doit avoir été acquis neuf et qu’il s’agit d’une résidence avec services, résidence de tourisme classée ou résidence de village de vacances classée.
En ce qui concerne le micro-BIC, elle est plutôt intéressante si vos charges déductibles sont inférieures à la moitié de vos recettes. Un abattement de 50% s’applique et celui-ci est forfaitaire.
Par ailleurs, vous pouvez confier la liasse fiscale et la déclaration à votre expert-comptable, de même que l’immatriculation de votre LMNP ou LMP.
Les conseils d’un expert-comptable pour le passage de LMNP à LMP
Outre les recommandations relatives à l’optimisation fiscale de votre investissement, l’expert-comptable pourrait aussi vous conseiller sur la nécessité de passer du statut de LMNP à celui de LMP. Ce toujours afin de bénéficier des meilleures conditions en matière de fiscalité.
Lorsque vos recettes locatives dépassent les 23 000 euros par an, il est en effet plus intéressant de devenir loueur en meublé professionnel. Vous pouvez alors déduire davantage de charges et imputer le déficit foncier sur les revenus de manière illimitée. Vous pouvez aussi bénéficier du régime des plus-values professionnelles et échapper à l’imposition, suivant toutefois certaines conditions. Avec la LMNP, c’est plutôt les plus-values immobilières des particuliers qui s’appliquent.
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés – votre expert-comptable vous guidera aussi sur la meilleure option qui convient à votre profil fiscal.
Autre avantage de taille si vous optez pour la LMP : vous êtes exonéré d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, certaines conditions doivent être réunies.
La comptabilité : un tableau de bord pour une meilleure visibilité sur votre santé financière
La comptabilité demeure toujours un instrument essentiel pour vous éclairer sur votre santé financière. Ce, en particulier si vous réalisez d’importants investissements et que vous encaissez des recettes locatives conséquentes. Votre expert-comptable évalue aussi le rendement de votre activité et vous partage ses conseils sur la gestion des loyers (affectation aux réserves, réinvestissement, etc.). Si vous avez opté pour le régime micro BIC qui dispense de l’obligation comptable, vous pouvez toujours faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans la mise en place des stratégies d’exploitation de votre bien, non seulement sur le plan fiscal et financier, mais aussi du point de vue patrimonial.
