Que vous soyez une personne physique ou morale, les sociétés civiles de placement immobilier sont d’excellents placements à intégrer dans votre portefeuille afin de profiter de tous les avantages qu’elles proposent sur le long terme.
Intéressons-nous de plus près à la pertinence des SCPI pour les personnes morales, telles que les entrepreneurs et les professions libérales. Ces placements pierre-papier peuvent en effet être financés par leur excédent de trésorerie, tout en permettant la mise en place d’une stratégie de défiscalisation. Il s'agit alors d’investir dans les SCPI en usufruit. Toujours est-il qu’il est tout aussi intéressant de souscrire à une SCPI en pleine propriété – excepté les SCPI fiscales qui ont plutôt vocation à réduire l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP).
Les SCPI en usufruit : quel est le mécanisme ?
On parle de SCPI en usufruit lorsque celles-ci sont soumises au montage du démembrement de propriété. La pleine propriété se décompose de l’usufruit, d’une part, et de la nue-propriété, d’autre part.
Lorsqu’un bien immobilier est démembré, celui qui détient l’usufruit – appelé usufruitier – jouit temporairement des revenus locatifs et ce, jusqu’à l’extinction du montage. L’autre partie, c’est-à-dire l’individu qui détient la nue-propriété, en est privée, tandis qu’il possède déjà les murs de l’immeuble. À la fin du démembrement, il récupère automatiquement l’usufruit qui fusionne avec la nue-propriété afin de constituer la pleine propriété. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire des parts de SCPI et perçoit à son tour les revenus locatifs qui en sont issus.
Dans le cas des SCPI, qui fonctionnent sur la base d’un parc immobilier, le démembrement ne concerne pas les immeubles, mais plutôt les parts émises. Ainsi, l’investisseur a le choix entre souscrire à des parts en usufruit ou à celles en nue-propriété.
Si le démembrement de propriété classique est le plus souvent viager, celui qui s’applique dans le cadre des SCPI est temporaire. Les investisseurs en usufruit et en nue-propriété sont donc en connaissance de la durée du montage avant même la souscription. Celle-ci peut s’étendre jusqu’à plus de 20 ans, mais il est aussi possible d’opter pour une courte durée, par exemple sur 3 ans.
À la fin du montage, le détenteur de parts en usufruit cesse de percevoir ses revenus locatifs. De plus, il ne détient plus aucune de ces parts, puisque l’usufruit rejoint la nue-propriété détenue par l’autre partie. Afin de continuer à percevoir des dividendes issus des SCPI, il faudra donc réinvestir dans de nouvelles SCPI, que ce soit en usufruit ou en pleine propriété.
Pourquoi les SCPI en usufruit pour les personnes morales ?
Outre les avantages financiers au niveau des prix dont jouissent aussi bien l’usufruitier et le nu-propriétaire, la souscription en usufruit permet de défiscaliser. Du point de vue comptable, l’usufruit est enregistré au bilan en tant qu’immobilisation incorporelle. Les parts de SCPI en usufruit perdent de leur valeur à la fin du démembrement et font ainsi l’objet d’une dotation aux amortissements. Celle-ci est déductible des résultats imposables, permettant à la personne morale de défiscaliser. Cet amortissement est calculé sur toute la durée du démembrement.
Quant aux dividendes qui sont immédiats, ils peuvent être réinvestis dans d’autres placements afin de booster davantage le patrimoine.
Les SCPI en nue-propriété pour les personnes physiques
Quant aux SCPI en nue-propriété, elles sont plus rentables pour les personnes physiques qui souhaitent échapper à l’impôt foncier et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). De plus, il profite d’une importante plus-value à la reconstitution de la pleine propriété. Rappelons en effet que le souscripteur en nue-propriété ne perçoit pas de dividendes jusqu’à ce qu’il récupère l’usufruit, à terme.
